Por: El Nuevo Herald, julio 5, 2017

El mercado inmobiliario del sur de la Florida sigue siendo una de las inversiones preferidas de los extranjeros. Según el último reporte de la Asociación de Miami de Agentes de Bienes Raíces, durante el 2016, venezolanos, argentinos, brasileños, colombianos y chilenos se mostraron fuertemente activos en la compra de viviendas, con más del 50% de las adquisiciones de inmuebles en el Sur de la Florida, en las áreas de Miami y Fort Lauderdale.

En los últimos cinco años, y hasta 2016, unos 335,000 extranjeros se mudaron al sureste de Florida, según la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR).

Entre las posibilidades de “dolarizar” sus inversiones una muy rentable puede ser la de adquirir una vivienda en el sur de la Florida, sólo se requiere tener pasaporte con visa de turista vigente, comprobar que cuenta los recursos para hacer la inversión y por supuesto, la asesoría correcta para hacer una compra acertada.

Tenga muy claro cuál es su objetivo porque esto definirá el tipo de la propiedad, precio y localización. Aunque el 90% de los compradores empiezan por echarle un vistazo a internet antes de lanzarse al mercado, según la Asociación Nacional de Realtors, contar con la asesoría de un agente inmobiliario le ayudará a entender ampliamente el mercado inmobiliario, con la ventaja de que los servicios del agente no correrán por cuenta del comprador sino del vendedor.

Estas son algunas preguntas que debe hacerse antes de considerar la compra de una propiedad en Estados Unidos, para que su inversión en bienes raíces sea un “buen negocio”.

  1. ¿Qué tipo de inmueble o propiedad se puede adquirir con una visa de turista?

Los extranjeros pueden comprar casi cualquier propiedad en suelo estadounidense, condominios y resorts lujosos, apartamentos residenciales, viviendas en comunidades cerradas, multifamiliares, terrenos, fincas, propiedades comerciales, oficinas, a excepción de las cooperativas o Co-ops, para las que se requiere tributar la mayor parte del sueldo en el país y tener afincado allí el patrimonio.

  1. ¿Se puede conseguir financiación de los bancos de USA siendo extranjero?

Definitivamente sí, ser extranjero no es una cualidad excluyente para obtener un crédito hipotecario, aunque los bancos estadounidenses como cualquier otro banco en cualquier país exigirá garantías adicionales que cubra los gastos de gestión y garanticen el depósito de la hipoteca. Las condiciones pueden cambiar de un banco a otro.

Los bancos de Estados Unidos pueden financiar siempre que se adelante un porcentaje importante del pago inicial de la propiedad (down payment). El porcentaje puede variar de banco a banco y de estado a estado. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York puede ser necesario abonar el 30 por ciento, en Miami el 50 y en zonas de Texas entre el 25 y el 30%.

Además, las entidades bancarias exigen garantías adicionales como un depósito suficiente para cubrir todos los pagos de la hipoteca de un año, seguros y gastos del inmueble.

Los extranjeros que residen en el país de manera legal disfrutan de la mayoría de los beneficios que tienen los ciudadanos estadounidenses a la hora de financiar y comprar una propiedad. Los ciudadanos extranjeros que no tienen estatus legal como residentes en el país, también pueden comprar propiedades si cumplen con ciertos requisitos exigidos por los prestamistas hipotecarios.

  1. ¿Dónde se encuentran propiedades para comprar en Estados Unidos?

Según la Asociación Nacional de Realtors, el 90% de los compradores empiezan por echarle un vistazo a Internet antes de lanzarse al mercado, sin embargo, contar con la asesoría de un agente inmobiliario le ayudará a entender ampliamente el mercado de bienes raíces que desconoce comprador, con la ventaja de que los servicios del agente no correrán por cuenta suya sino del vendedor.

  1. ¿Cuánto tiempo se puede demorar el cierre de la compra?

Este tipo de transacciones en Estados Unidos son rápidas y salvo problemas excepcionales no suelen prolongarse más allá de un mes, si se cuenta con los recursos, si acude a un crédito, podría tardar alrededor de tres meses, dependiendo de las condiciones del comprador.

Para el trámite de cierre no es necesario estar presente en Estados Unidos, se puede otorgar un poder notariado (power of attorney) a un representante.

  1. ¿Hay algún límite en la cantidad de dinero que se puede invertir en bienes raíces siendo extranjero?

No hay ningún límite, aunque todas las cantidades son investigadas por el fisco y sometidas a los impuestos pertinentes en cada país.

  1. ¿Puedo obtener la tarjeta verde por haber adquirido una propiedad en suelo estadounidense?

No, la compra de un inmueble, aunque sea muy caro, no está contemplada en la actualidad como uno de los caminos para obtener la residencia permanente (también conocida como greencard o tarjeta verde) debido a que es una inversión pasiva que no genera desarrollo o empleos. Sin embargo, es posible obtener la green card con una inversión a través del programa EB-5.

  1. ¿Por qué hay que contemplar la idea de crear una sociedad que sea la propietaria del inmueble?

Para evitar pagar impuesto de sucesión cuando fallece el propietario de la vivienda. Este impuesto puede ser muy alto. Pero si el propietario es una LLC (sociedad limitada) de la que eres el accionista junto con una Corporación Extranjera (Foreign Corporation). Entonces a tu fallecimiento los herederos no tienen que pagar nada por recibir ese inmueble. Es muy conveniente tratar este asunto con un abogado especialista en este tipo de asuntos.

Proceso de compra de una propiedad en Miami

El proceso de compra de una propiedad en Miami de la mano de un agente inmobiliario parte desde la asesoría de la búsqueda del inmueble, en donde usted recibirá información de acuerdo a sus gustos, presupuesto y necesidades hasta conocer personalmente las propiedades que elija. Una vez que usted elija la propiedad a comprar se envían las condiciones ofrecidas que son: Precio, cuota inicial, depósitos, modo de pago, tiempo para concluir la transacción (fecha de cierre) y fecha para realizar las inspecciones respectivas.

En una transacción regular, la aceptación de la oferta puede estar en uno dos días. Cuando la propiedad está en proceso que el banco se quede con ella (Short Sale o Remate Bancario) los tiempos no se pueden definir. Una vez que ambas partes llegan a un acuerdo se establece un contrato entre comprador- vendedor y se empieza el proceso de cierre.

Fijar el cierre de la transacción puede tomar entre 30 y 45 días desde el momento de tener el contrato si la propiedad está siendo financiada. Para la parte del cierre, se encarga normalmente una compañía de Títulos que velará porque la propiedad esté libre de problemas y deudas.

Paso a seguir se realiza la inspección de la propiedad, la gestión del financiamiento y todas las gestiones necesarias para que el crédito se dé satisfactoriamente, para luego pasar a realizar el avalúo de la propiedad. Siempre y cuando haya financiamiento, el banco envía a un perito avaluador para aprobar el monto del préstamo.

El día del cierre o el día antes se camina la propiedad para comprobar que está igual al momento que el comprador la vio cuando envío la oferta.

El día del cierre se firman los documentos y se entrega el dinero para concretar la compra, bien sea que venga del banco en forma de préstamo o que la compra sea en efectivo. A partir de este momento usted ha culminado su objetivo de ser propietario de esa casa o apartamento.